Очевидно, что приобретение жилья не сводится к анализу имеющихся объявлений о продаже, а требует целостного подхода и знания определенной технологии процесса.
Подбор квартиры для покупки
Исходя из суммы средств, имеющихся для покупки жилья, можно изначально ориентироваться с такими его характеристиками как количество комнат, местонахождение и площадь. Выбрав вызывающие доверие источники информации (специализированные интернет-ресурсы, печатные издания и т.п.), анализировать появляющуюся в них информацию следует регулярно в течение определенного периода времени (примерно несколько недель или месяц). Находя подходящие под ваши критерии предложения, следует созваниваться с контактными лицами и договариваться о просмотре объекта.
На этапе предварительных переговоров стоит стараться получить максимум информации. В результате часть предложенных вариантов окажется неподходящими. К примеру, следует выяснить, свободна ли квартира юридически и физически.
Юридически свободная квартира не имеет прописанных на ее площади лиц, а физически свободная освобождена от имущества прежних жильцов.
Альтернативная квартира– это такая квартира, которая покупается взамен имеющейся квартиры.
Свободная квартира — это квартира свободная от альтернативы, то есть продавец такой квартиры хочет получить лишь деньги не приобретая ничего взамен.
Преимущество приобретения свободной квартиры – это минимальные риски и сроки. Сделки с альтернативными квартирами наиболее зависимы от действий третьих лиц, причем эта зависимость возрастает прямо пропорционально числу участников. При этом выставленных на продажу свободных квартир на порядки меньше, чем квартир альтернативных, а их цена ощутимо выше.
При покупке альтернативной квартиры необходимо иметь максимум информации обо всех условиях и намерениях продавца. Иногда они несопоставимы с реальностью, то есть ваше время будет потрачено впустую, а результат не будет достигнут. При работе с риэлтерским агентством юридическая чистота объектов купли-продажи гарантирована практически на 100%.
Задаток за квартиру (аванс)
Передача и получение предоплаты подтверждает обеим сторонам серьезность обоюдных намерений. После вручения задатка сторона покупателя начинает проверку юридической чистоты объекта.
Главный риск для покупателя тут это возможное оспаривание прав на купленную недвижимость. В договоре задатка должны быть зафиксированы всевозможные условия дальнейшего развития событий (к примеру, возврат аванса при обнаружении прав на имущество третьих лиц) и учтены интересы обеих сторон.
Сбор информации об объекте
Наиболее ответственный этап, который позволит избежать оспаривания прав покупателя на приобретенную недвижимость. Чтобы избежать рисков, необходимо убедиться
- в отсутствии разногласий между супругами либо наследниками при разделе имущества;
- дееспособности продавца (то есть в том, что он не состоит на специализированном учете как душевнобольной, алкоголик или наркоман) следует заказать справки из ПНД и НД;
- в отсутствии временно выписанных лиц (например, в связи с отбыванием наказания по решению суда);
- в отсутствии пропавших без вести лиц, ранее прописанных на данной жилплощади.
Так же необходимо выяснить, на сколько часто продавали квартиру, и, если часто, попытаться выяснить причину и историю этих продаж.
Проверка истории квартиры позволит выявить все риски связанные с приобретением.
Особенную внимательность следует проявлять при совершении сделок с квартирами, где прописаны несовершеннолетние дети и люди пожилого возраста, которые могут не вполне отдавать себе отчет в своих действиях, но интересы которых охраняются законом.
Подготовка к сделки
Убедившись в юридической чистоте жилплощади, приступают к сбору необходимых документов. После этого следует непосредственно сделка.
Передача денежных средств
От точности действий на данном этапе может зависеть успех всего мероприятия. Передачу денег от покупателя к продавцу целесообразно осуществлять через банковскую ячейку. Средства закладываются в индивидуальную банковскую ячейку согласованного сторонами банка, а условия доступа к этой ячейки регулируются договором ячейки. Регистрация перехода права собственности занимает 2 недели. Только после ее успешного завершения продавец получает доступ к денежным средствам.
Подписание договора купли-продажи
Необходимо заранее тщательно и скрупулезно изучить содержание данного документа. Если в квартире установлен стационарный телефон, стоит предусмотреть пункт о передачи права собственности на него покупателю.
Подача документов для регистрации перехода права собственности
Регистрация перехода прав собственности длится 2 недели, госпошлина за регистрацию 2.000 рублей.
Подписание акта приема-передачи
Документ составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками сделки. В нем указываются реквизиты сторон, и фиксируется факт передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи. Обязательно должен быть отмечен тот факт, что стороны обоюдно подтверждают выполнение всех условий договора. При последующей продаже квартиры данный акт может оказаться в необходимом перечне документов.
Очевидно, что при купле-продаже недвижимости с точки зрения безопасности целесообразно пользоваться услугами профессиональных риелторов, а метод проб и ошибок оставить для менее ответственных жизненных ситуаций.