Совершая крупные покупки, такие как покупка недвижимости, многие люди думают, что это навсегда, но в жизни встречаются обстоятельства разного рода, и порой нам приходится расставаться с купленной квартирой по финансовым или другого рода причинам. Одно дело, когда квартира приобретена на собственные заработанные деньги, то больших проблем не возникнет, все сведется к поиску покупателей квартиры и оформлению необходимого пакета документов для продажи, а если вам в этом помогает риэлтор, то и вовсе не будет проблем. Но бывают и другие ситуации, а именно — квартира была куплена с привлечением ипотечных средств, и кредит до сих пор не погашен, в этом случае процедура продажи немного осложняется, но и из этой ситуации есть выход. Вполне реально продать такой объект недвижимости, находящуюся под залогом у банка. Основная проблема в том, что многих покупателей отпугивает данный факт, и приходится идти на уступки, смягчая данное обстоятельство предоставлением небольшого дисконта. Для проведения подобного рода сделки вам будет необходима консультация опытного риэлтора, который ранее сталкивался с такими сделками.
В данном вопросе не стоит торопиться, процесс продажи квартиры следует начать с консультации с вашим менеджером в банке, в котором оформлен кредит, для того что бы получить согласие на проведение данной сделки, так как до полного погашения ипотеки ваша квартира находится в качестве залога у банка, он владеет всеми правами на квартиру.
Если банк одобрит проведение сделки, то следующим шагом будет выбор одного из 2-х основных способов продажи.
С первым вариантом мы можем выбрать пере кредитование объекта недвижимости. В случае если получится прийти к такому согласию с покупателем, то банк выдает новый кредит, причем на имя нового покупателя, и уже он становится заемщиком, соответственно несет ответственность за выплату данного ипотечного кредита. Этот вариант хорош, если у потенциального покупателя не хватает собственных средств, и он так или иначе хотел прибегнуть к получению кредита на покупку квартиры. Но есть и сложности, одной из них является одобрение личности покупателя, и проверка его на требования банка к заемщикам, в том числе финансовую состоятельность. Покупателю нужно совершенно точно понимать, что он получит кредит, в противном случае данная сделка не сможет состояться.
Второй вариант предлагает нам оплатить всю стоимость объекта недвижимости. В этом случает, между покупателем и продавцом, как и при обычной сделке, заключается авансовое соглашение, и после этого, подтвердив свои намерения, стороны готовятся к проведению сделки. тут все проходит по обычной схеме, стороны встречаются в банке, и подписав договора купли продажи, покупатель выплачивает 2 суммы денег, одна из которых идет на погашение ипотечного кредита, а вторая закладывается в ячейку продавца, к этим деньгам он получит доступ в случае регистрации перехода права собственности и снятия обременения на квартиру ( ипотеки в силу закона ). После подписания договора и закладки денег в ячейки, банк выдает закладную, которую необходимо будет отдать на регистрацию перехода права собственности вместе с договорами купли продажи и остальным пакетом документов. В течении 14 дней регистрационная палата снимает обременение на квартиру и перерегистрирует собственность. После выхода документов необходимо проверить свидетельство о собственности, на отсутствие залога, а так же на наличие прочих ошибок, которые, кстати говоря, встречаются довольно часто.
Снять обременения, наложенные на квартиру можно двумя способами: до и во время регистрации сделки. Как правило, покупатели хотят видеть квартиру свободной, но тогда продавец должен погасить задолженность по кредиту за счет собственных средств, либо за счет средств полученных заранее от покупателя (по предварительному договору купли продажи/ договору задатка/ авансовому соглашению). Необходимо сразу уточнить в вашем конкретном банке, о возможности досрочного погашения кредита, и уточнить, будут ли применены в вашем случае какие либо дополнительные санкции, в виде дополнительной комиссии.
Если заемщик не может самостоятельно найти покупателей на квартиру, и отсутствует возможность своевременно выплачивать деньги по кредиту за квартиру, то она может быть продана на основании судебного решения на аукционах. С вырученной за продажу суммы, банк заберет себе определенную сумму денег, необходимую для погашения кредита, а оставшаяся часть, за вычетом расходов на судебные издержки, вернется бывшему собственнику квартиры. Но таких ситуаций очень мало. Как правило, получая кредит, люди рассчитывают собственные силы и возможности, в силу этого, продажа ипотечной квартиры чаще всего проходит не по причине невозможности выплаты кредита, а вследствие желания увеличить площадь, либо поменять район проживания по той или иной причине.
Для изъятия квартиры у должника в судебном порядке, необходимо как минимум 2 основных условия:
- Сумма задолженности должна быть не менее 5 процентов от общей стоимости квартиры, указанной при заключении ипотечного договора
- Отсутствует уплата по кредиту на протяжении 3-х месяцев.
но даже этих условий недостаточно для изъятия квартиры у заемщика, так как он может на законных основаниях попросить отсрочку от выплаты долга на один год, в связи с тяжелыми семейными или финансовыми обстоятельствами.
