К нам обратился владелец квартиры и задал вопрос: якобы сейчас будут брать налог с продажи квартиры, даже если ты владеешь ею более трех лет.Краткий ответ состоит из двух частей: плохой и хорошей.
Плохая – да, это правда. Налог на доходы физических лиц в количестве 13% будут взимать (за некоторыми исключениями, о которых речь ниже) с продавцов объектов недвижимости, если данный объект находился во владении продавца менее пяти лет.
Хорошая (относительно) – данное положение закона вступает в действие с 1 января 2016 года. То есть тем, кто твердо решил продать свое имущество, дано время на завершение сделки. Рассмотрим данную ситуацию подробнее.
Действующее законодательство.
Согласно действующему сейчас Налоговому кодексу (п. 17.1 ст. 217), «Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: ... от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более».
Таким образом, недвижимость, в частности квартиры, были своего рода инвестиционным инструментом – деньги вкладывались физическим лицом в новостройку, через три года квартира продавалась значительно дороже, а налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не платился.
Поскольку рынок недвижимости весьма рискованный, далеко не все игроки ждут три года. Другой способ минимизации расходов инвестора – сумма сделки заявляется значительно ниже реальной, соответственно НДФЛ платится только с заявленной суммы.
Очевидно, что с помощью изменений Налогового кодекса государство намерено получить максимальный налог с инвесторов, работающих на рынке недвижимости и относительно законно уходящих от налогообложения.
Что меняется с 1 января 2016 года.
В соответствии с положениями федерального закона № 382-ФЗ от 29.11.2014, в Налоговый кодекс РФ вводится новая статья — 217.1. В этой статье раскрываются особенности освобождения физических лиц от налогов на доходы от продажи недвижимого имущества.
Основных новаций две:
- Изменяется минимальный предельный срок владения недвижимостью, после которого доходы от продажи объекта освобождаются от налогообложения. Кроме того, этот срок дифференцируется по разным категориям владельцев недвижимости.
- При определении суммы дохода от продажи объекта недвижимого имущества (налоговой базы) учитывается кадастровая стоимость объекта (указать в договоре купли-продажи сумму в 1.000.000 рублей как раньше, не получится). Разберем подробнее обе новации.
Минимальный предельный срок владения.
Срок владения объектом недвижимости, после которого доход от его продажи не облагается НДФЛ, в общем случае увеличивается до пяти лет. Выделяются три категории владельцев недвижимым имуществом, для которых сохраняется минимальный срок владения в три года.
Законодатель выделяет эти категории по способу получения права собственности на объект недвижимости.
Минимальный предельный срок владения недвижимостью устанавливается в три года, если право собственности получено в результате:
- Приватизации объекта недвижимости;
- Наследования или дарения объекта недвижимости, причем в этом пункте лазейки для спекулянтов жильем нет, поскольку завещать или дарить недвижимость налогоплательщику в данном случае должны только близкие родственники. Степень родства при этом определяется в соответствии с Семейным кодексом РФ.
- Передачи недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением – для плательщика ренты.
Понятно, что все эти случаи достаточно уникальны и для инвесторов, желающих заработать на купле-продаже объектов недвижимости, не подходят.
Учет кадастровой стоимости объекта недвижимости.
С 1 января 2016 года при налогообложении дохода физического лица от продажи объекта недвижимости будет приниматься во внимание кадастровая стоимость этого объекта. Если сумма сделки значительно ниже кадастровой стоимости, то налог будет браться с суммы кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент 0,7.
То есть, если сумма сделки купли-продажи квартиры 1 миллион рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры 3 миллиона, то НДФЛ будет вычислен с суммы 3 000 000 х 0,7 = 2 100 000 рублей.
Если для данного объекта недвижимости кадастровая стоимость не определена, то это положение не применяется. Вы можете узнать кадастровую стоимость квартиры на нашем сайте.
Возможные последствия.
С одной стороны, государство, видимо, получит дополнительный доход с продавцов недвижимости. С другой стороны, эти меры могут снизить активность на рынке недвижимости, что приведет к сокращению налогооблагаемой базы.
Молодые семьи, которые покупали недорогое неудобное жилье в надежде через три года улучшить жилищные условия, вынуждены будут ждать пять лет.
В России есть регионы, где рыночная стоимость, например, земельных участков значительно ниже кадастровой стоимости, что в случае продажи участка приведет к неоправданно высокому налогу.
Следует отметить, что законодатель дал возможность субъектам федерации смягчить, а то и вовсе нивелировать эти новации. П. 6 ст. 217.1 гласит: «Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
- минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
- размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.
