С целью предотвращения спекуляций на рынке жилой недвижимости, Минфин РФ и Правительство России выступили с рядом инициатив об увеличении налоговой нагрузки при продажах квартир. В результате принятия поправок в налоговое законодательство, срок владения жильем для получения налоговой льготы был увеличен с трех до пяти лет. Изменения вступят в силу с 1 января 2016 года.
Цель принятия изменений о сроке владения.
Проект нового закона об увеличении срока владения собственностью выдвинул Андрей Макаров, Председатель комитета по бюджету и налогам. Для прекращения перепродаж недвижимостью с целью получения прибыли, он предложил освобождать от НДФЛ граждан, владеющих квартирой сроком более семи лет. Срок в три года предлагалось оставить для наследников-близких родственников умершего и получивших имущество в дар.
Впервые налоговые изменения обсуждались в Минфине. Необходимость их принятия озвучивали в Кремле и Правительстве. Поскольку чиновники посчитали, что резкое увеличение срока до семи лет могло вызвать общественный резонанс, было решено осуществить переход постепенно в течение 10-15 лет. Со следующего года от налога на доходы физ.лиц будут освобождены собственники, владеющие квартирой не менее 5 лет.
Сегодня Налоговый кодекс действует в редакции ФЗ №122 от 23.07.2013 года. Льгота в размере 13% предоставляется при условии владения недвижимостью стоимостью до 1000000 рублей. Для освобождения от уплаты налога, имущество должно находится в собственности не менее 3 лет (п.17.1 ст.217 НК РФ).
Новые требования к владению для налоговых льгот.
С 1 января 2016 года срок владения имуществом увеличен до пяти лет (в редакции ФЗ №382-ФЗ от 29.11.2014г.). Стоимость жилья, подпадающая под льготы, останется прежней – 1.000.000 рублей.
Минимальный срок владения может изменяться на региональном уровне в отношении определенных видов недвижимости или категорий собственников до нулевого значения.
При согласовании изменений планировалось ввести пункт об освобождении от налога при продаже единственного жилья. Однако данное положение законодатели убрали для недопущения финансовых махинаций на рынке недвижимости.
Дополнительные налоговые льготы сделаны для покупателей квартир по ипотеке. Согласно новой редакции закона вычет в размере 13% владельцы жилья смогут получить не только со стоимости квартиры и процентов по кредиту, но и по кредитам в рамках рефинансирования (пп.4 п.1 ст.220 в редакции ФЗ от 23.07.2013 №212-ФЗ).
К примеру, гражданин получил кредит под 30% годовых на 5 лет. Через 2 года он меняет место работы с меньшей зарплатой. Выплачивать займ в прежнем размере заемщик не может. Он обращается в другой банк для получения нового кредита на более выгодных условиях: сниженный процент (как пример, 22%), долгосрочный период выплат (для сравнения, 7-10 лет). Старый займ погашается за счет нового кредита. Задолженность выплачивается на условиях нового договора банковского кредитования. В новом договоре кредитования обязательно должно быть указано «для рефинансирования». Это позволит сохранить право на получение вычета по процентам по новому договору с учетом возвращенных из бюджета сумм.
Отметим, что в отношении процентов по кредиту вычет предоставляется с суммы не более 3 млн рублей.
Согласно ст.217.1 НК РФ (в ред. ФЗ №382-ФЗ от 29.11.2014 года) срок минимального владения имуществом в три года продолжает действовать в отношении недвижимости:
- полученной в наследство, в дар от близких родственников;
- при возникновении собственность по договору приватизации;
- переданной плательщику ренту по договору пожизненного содержания с иждивением.
Напомним, что в 2014 году были внесены изменения в положение о расчете налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости. Учитываемая ранее инвентаризационная оценка, по мнению парламентариев, не соответствовала рыночным ценам, что влекло занижение налоговых отчислений в бюджет. Закон был дополнен статьей 378.2 НК РФ (ФЗ от 02.11.2013г. №307-ФЗ в редакции от 02.04.2014г.) об определении кадастровой оценки.
Социальные последствия принятия закона.
Увеличение срока владения квартирой для освобождения от налога приведет к ряду последствий. Поправки в закон обеспечат дополнительные поступления в бюджет. Пострадают от нововведений собственники, вынужденные продать свою квартиру до истечение пяти лет.
В связи с введением нового закона ожидается повышение цен на жилье. Вероятно некоторые продавцы недвижимости будут закладывать налог в размере 13% в стоимость жилья, чтобы получить «на руки» необходимую сумму. Так, например, при продаже квартиры по цене 4 млн рублей, налоговый вычет составит 1 млн рублей. Подлежит оплате в бюджет НДФЛ в размере 390 тыс руб. (3 000 000*13%). В итоге выставлена на продажу квартира будет по стоимости 4 390 000 рублей.
Региональные власти вряд ли воспользуются правом на снижение срока владения имуществом, поскольку налоговые поступления от продажи квартир составляют значительную часть местного бюджета. Воспользуются такой возможностью только субъекты с низкой плотностью населения.
