Человек купил квартиру на стадии строительства дома. Каков сценарий сделки? Упрощенно он выглядит так: Заключение договора долевого строительства – Регистрация в ФРС – Оплата – Завершение строительства – Передача квартиры покупателю – Регистрация права собственности. Увы, сбой может произойти на любом из этапов. Сегодня мы рассматриваем ситуацию, когда проблемы возникают на завершающих стадиях. Дом построен, покупатели даже живут в квартирах, но застройщик не передал документы, необходимые для оформления права собственности на жилье.
Почему так происходит? Может быть, у застройщика нет всех бумаг, необходимых для завершения регистрации дома в соответствующих органах. Или он пытается уйти от уплаты налогов. В нашей практике был случай, когда застройщик еще при заключении договора честно сообщал покупателям, что из-за проблем с документами на земельный участок оформить право собственности на квартиру можно будет только через суд. И даже помогал дольщикам организованно подавать иски против себя.
Как бы то ни было, если застройщик не предоставил покупателю все требуемые документы, придется обращаться в суд. Судебные органы не занимаются оформлением права собственности, наша цель при обращении к ним – признание этого права. Иначе говоря, судебное решение служит подтверждением того, что данная квартира принадлежит данному гражданину. На основании решения суда можно продолжить оформление права собственности.
Обратите внимание: в этой статье мы говорим только о достроенных, пригодных для проживания домах. Случаи, когда строительство не завершено, требуют отдельного рассмотрения.
Как подать иск с суд о признании права собственности на квартиру?
Обращаться следует в суд общей юрисдикции (не арбитражный и не к мировому судье) по месту нахождения недвижимости.
Подготовка начинается, как обычно, со сбора пакета документов. Вам понадобятся:
- Договор, который вы подписали с застройщиком, со всеми приложениями. Строго по закону, при долевом строительстве с покупателем должен быть заключен именно договор долевого участия в строительстве, соответствующий федеральному закону 214-ФЗ от 30.12.2014г. Но иногда застройщики нарушают это требование и заключают с покупателями договоры соинвестирования, предварительные или еще какие-нибудь «неправильные» договоры. Это не является основанием для отказа в признании права собственности за покупателем. Суд будет смотреть не на название договора, а на его содержание и на то, как стороны выполнили принятые обязательства;
- Документы, подтверждающие, что вы оплатили стоимость квартиры. Это принципиальный момент. Нет оплаты – нет права собственности;
- Документы, доказывающие, что вы реально пользуетесь жильем. Обычно это акт приемки-передачи квартиры, но может случиться, что застройщик уклоняется от его подписания. Иногда пытаются подменить его актом приемки квартиры «для ремонта» — в общем, насколько хватит фантазии. Но даже такой акт послужит для суда доказательством, что квартиру вам фактически передали. Если на руках у покупателя нет вообще никакого акта, это не причина отступиться от борьбы. Нужно собирать другие документы, которые подтверждают, что вы распоряжаетесь квартирой как ее владелец. Это может быть договор с организацией, которая осуществляет ремонт в квартире. Также подготовьте квитанции за коммунальные услуги, охрану жилья и тому подобное;
- Выписка из ЕГРП (Единый реестр прав на недвижимое имущество). Суд должен убедиться, что право собственности на данную квартиру не зарегистрировано на кого-то другого и никто на нее претендует. Получить выписку может любой гражданин, обратившись в учреждение Росреестра, МФЦ или через сайт Госуслуг;
- Собственно, исковое заявление. Нужно подробно изложить обстоятельства своего дела и грамотно сформулировать требования. Писать подобное заявление самостоятельно, не имея юридического опыта, не так просто, как может показаться. Необходимо грамотно сформулировать свои требования и сослаться на нормы законодательства, подтверждающие вашу правоту. Эту работу лучше поручить специалистам.
Во многих статьях пишут, что для обращения в суд нужны еще такие документы как разрешение на строительство дома, постановление администрации, документы на земельный участок и т. д. Но откуда у простого покупателя такие документы? Правильно, ниоткуда. Не переживайте, эти и другие необходимые документы будут затребованы в ходе процесса через судебный запрос.
В целом, судебная практика внушает покупателям оптимизм. Некоторым судам приходится массово удовлетворять подобные иски, например, при завершении строительства целых микрорайонов. Однако процесс это все же затратный по времени и нервам, к тому же ответственный, ведь цена успеха – право собственности на недвижимость. Большинство покупателей предпочитает доверить обращение в суд профессионалам.
