Если вы столкнулись с ситуацией, когда покупка квартиры является перспективой далекого будущего, а брать обременительную многолетнюю ипотеку нет желания, есть оптимальный выход — купить комнату. Этот вид недвижимости является сравнительно недорогим, что является приоритетным для многих людей, не имеющих достаточного количества финансовых средств для покупки полноценного жилья.
Какие виды отдельных комнат доступны сегодня покупателю?
Около 10% объявлений по продаже недвижимости составляют предложения комнат. Фактически, приобретение этого типа жилья – это инвестирование в будущее. Со временем можно выкупить остальные комнаты в квартире или продать, когда появится возможность приобрести полноценное жилье.
Перед покупкой необходимо изучить правовые аспекты и особенности каждого вида данной недвижимости. Чтобы сделать правильный выбор, первоначально рассмотрим, какие виды отдельных комнат предложены сегодня на рынке недвижимости.
Перед покупателями стоит выбор купить отдельную комнату: в коммуналке, в квартире и в общежитии. У каждого вида есть особенности, достоинства и недостатки. Основной недостаток общежитий — общественные места (туалет, ванную и кухню) придется делить со значительным количеством сожителей. В квартире обычно живут несколько соседей, а возможно даже один с которыми значительно легче ужиться.
Одним из вариантов решения жилищных трудностей покупкой комнаты является приобретение комнаты в коммуналке. Сделка осложнена некоторыми факторами, поэтому необходимо учитывать ее правовые особенности:
- Важно выяснить что вам предлагают купить — отдельный объект недвижимости (в свидетельстве о собственности будет указан номер комнаты) или долю (в свидетельстве о собственности будет указано, что, например, 1/3 в трехкомнатной квартире принадлежит владельцу). Рекомендуется приобретать конкретную часть жилого имущества выделенную в натуре. Если вы покупаете долю , то при покупке доли следует заключить соглашение о порядке пользования обязательно указав комнату, которая по закону будет принадлежать вам.
- Не стоит покупать комнату, которая находится не в собственности у желающего продать жилплощадь, а в праве пользования по договору найма с муниципалитетом. Не приватизированную недвижимость, предоставленную внаем местными властями можно только обменять.
- Если часть жилплощади является муниципальной и помимо собственников в коммуналке проживают наниматели государственного жилья, отказ от покупки комнаты должна предоставить жилищная комиссия при администрации.
- В отдельных случаях продавец предлагает заключить договор дарения вместо договора купли-продажи. Мотивируется это тем, что в случае дарения не надо согласия соседей. Не стоит поддаваться уговорам, так как сделка является незаконной. Договор может быть оспорен впоследствии в судебном порядке. Если суд решит, что дарение было произведено без оснований, имущество возвратят собственнику, присудив обоим участникам сделки штрафные санкции.
- Процесс продажи жилого помещения в коммуналке усложняется, если собственником любой из комнат является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо согласие органов попечительства или опеки на заключение сделки.
Какие сведения необходимо уточнить перед покупкой:
- Сколько всего человек прописано в данной квартире и сколько из них проживает.
- Не имеют ли собственники остальных комнат желание улучшить бытовые условия жизни за счет продаваемого жилья.
- Каким образом и на каких основаниях соседи пользуются общим имуществом.
Важно удостовериться в том, что все собственники коммунального жилья отказались от выкупа. Купля-продажа считается законной, если она совершается на условиях, идентичных предложенным соседям. Если одна из комнат коммуналки находится в собственности у муниципалитета, то местные власти также вправе претендовать на продаваемую жилплощадь.
Если собственник какой-либо комнат умер, тогда наследники должны отказаться от выкупа. В течение полгода со дня смерти собственника они вправе предъявить права на имущество. Покупка без их согласия может быть оспорена, а права и обязанности будут переведены на наследников.
Есть смысл пообщаться с жильцами квартир поблизости с целью выяснения информации о собственниках комнаты и поинтересоваться прошлым недвижимости. С той же целью можно запросить развернутую выписку из Росреестра, а именно историю перехода права, в которой будут видны прошлые сделки.
Покупка комнаты в квартире: подводные камни
Формально процедура приобретения комнаты в квартире не очень отличается от покупки отдельного жилья. Однако имеется ряд нюансов, требующих пристального внимания. Игнорирование данных факторов может привести в будущем к серьезным проблемам:
- Если в квартире фактически никто не проживает, необходимо выяснить, сколько человек в ней прописано во избежание непредвиденных ситуаций в будущем, для этого необходимо запросить выписку из домовой книги.
- Если доля куплена в праве без материального выдела и порядок пользования не прописан, не был удостоверен нотариусом, следуют обязательно заключить соглашении о порядке пользования.
- Не следует покупать 1/25 и меньшую долю. Данную недвижимость практически невозможно продать, к тому же если на жилплощади прописано много человек могут возникнуть проблемы с пропиской.
Важно знать, сколько в прописано человек в квартире, какой порядок пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной, санузлом, общим коридором, график уборки и порядок распределения среди сожителей коммунальных платежей. Насчет коммунальных платежей, следует уточнить, принятый порядок закреплен на бумаге или действуют устные договоренности. Необходимо попросить у собственника или попробовать получить выписку из Росреестра.
Если вы уже решились на покупку комнаты в квартире, то совместно с проживающими надо определиться с порядком пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной комнатой, санузлом, коридором и прихожей. Документ надо зарегистрировать у нотариуса. Необходимо также позаботиться об отдельном лицевом счете, выделив часть оплаты коммунальных услуг равную доли в квартире. Это надо прописать в соглашении, после чего заверить у нотариуса.
Нюансы покупки комнаты в общежитии
Отличие общежития от коммуналки заключается в том, что предполагает лишь временное проживание. Приватизация этого жилья стало доступным в 2007 году, когда его разрешили приватизировать, то есть получать в собственность и распоряжаться. Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.
Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что недвижимость имеет «статус квартиры». В техническом паспорте должны присутствовать технические характеристики. У собственника жилплощади в свидетельстве о праве необходимо указание на конкретную комнату.
В связи с немалым количеством сособственников, отказы от преимущественного права покупки жилплощади в общежития получит практически нереально. Поэтому на данную покупку оформить ипотеку не получится.
Покупка комнаты процесс достаточно трудоемкий и требующий внимательного отношения к мелочам. Все способы защиты надо использовать в комплексе. Грамотный подход позволит уберечься от действий мошенников, сохранить объект недвижимости и собственные средства. Изложенные рекомендации помогут приобрести недвижимость, выгодно инвестировав накопленный капитал.
