Часто бывает, что привлекательная по цене квартира может иметь скрытые проблемы: долги, обременения, судебные споры.
Подводные камни в документах
Пожалуй, главным в ходе проверки является изучение документов на квартиру. Именно от юридической чистоты объекта сделки зависит дальнейшая возможность расторгнуть или признать недействительной сделку, истребовать часть денег (или собственности) через суд, как продавцом, так и третьими лицами. На что же стоит обратить пристальное внимание?
Сначала рекомендуется проанализировать личность продавца. Обращайте внимание на наличие супруга/супруги. Настаивайте на том, чтобы на момент сделки в квартире не был прописан никто, либо только собственник, который обязуется выписаться после завершения сделки (данный пункт необходимо отразить в условиях договора). Убедиться в количестве прописанных лиц можно, ознакомившись с архивной выпиской из домовой книги.
Также, если квартира досталась продавцу в браке, то она преимущественно является совместным имуществом и на ее продажу необходимо согласие второго супруга (подробно о том, что является совместно нажитым имуществом, а что нет. читайте тут). Законодательно закреплено, что если квартира была получена по безвозмездной сделке или в дар, то ее признают личным имуществом (ст. 36 Семейного кодекса РФ). Однако из данного правила есть исключения, и квалифицированный юрист или риэлтор, изучив правоустанавливающие документы на квартиру, может определить необходимо ли согласие супруга. Не стоит в данном вопросе полагаться лишь на слова продавца.
При приобретении квартиры, которая была ранее получена в ходе приватизации и кто-то из собственников предоставлял отказ, следует учитывать, что в течение исковой давности (3 года) лицо может обратиться в суд с оспариванием собственного отказа. Анализируя архивную выписку из домовой книги, сверяя даты и причины выписки лиц, ранее прописанных в квартире, обращайте внимание на выписки по решению суда, о признании утратившим право на проживание, о признании без вести пропавшими. Особенно важно, если такие отметки были незадолго до приватизации жилья.
Обособленно стоит вопрос о наличие в квартире временно выписанных лиц, в основном они не являются собственниками квартиры. Обычно это родственники или знакомые (друзья) владельца объекта недвижимости, которые были прописаны в квартире и проживали совместно (или нет). Прописка в крупных городах, таких как Москва, дает массу преимуществ, но не наделяет правом собственности. Владелец квартиры может получить расширенную справку, в которой будут указаны временно выписанные лица. К временно выписанным лицам относятся:
- заключенные, находящиеся в колониях;
- лица, помещенные на лечение в психоневрологический (или наркологический) диспансер;
- лица, находящиеся в домах престарелых;
- дети, находящиеся в интернате;
- военнослужащие.
Законодательно закреплено право этих лиц, даже после смерти или смены собственника вновь прописаться поселиться в квартире. В дальнейшем выписать таких лиц можно только в ходе судебного разбирательства.
Проверка отсутствия запретов и ограничений
Проверив правоустанавливающие документы необходимо перейти к проверке и анализу возможных обременений. Распространено мнение, что обременительные запреты, препятствующие продаже, — это лишь ипотека и аресты. Получить информацию об ипотеке или аресте можно, прочитав информацию в выписке с ЕГРН. Да, разумеется, чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо либо выплатить деньги и снять обременение либо получить согласие банка. Чтобы продать квартиру, находящуюся под арестом, необходимо снять арест.Важно! Арест на недвижимость может быть наложен лишь по решению суда. (п. 9 ч. 2 ст. 29 УПК), что согласуется с Конституцией РФ (ч. 3 ст. 35). На стадии арест накладывается в порядке, предусмотренном ст. 165 УПК – направление мотивированного ходатайства судье районного суда. В исключительных случаях арест проводится без судебного разрешения. В таком варианте следственный орган направляет уведомление в суд, который после выносит решение о законности ареста.
Помимо ипотеки и арестов существует еще и факт наличия квартиры в аренде. Аренда не препятствует продаже, арендаторы жилья никак не могут повлиять на оформление сделки купли-продажи, но факт смены собственника не отменяет ранее заключенный договор аренды. Таким образом, арендаторы имеют право проживать в квартире до окончания аренды либо до расторжения договора. Чтобы обезопасить себя от подобных неожиданностей убедитесь, что в квартире не проживают арендаторы либо, что их договор завершится до момента приобретения вами объекта недвижимости.
Проверка рисков
Кроме факторов, запрещающих продажу, имеются и те, которые прямо не влияют на смену собственника, но могут осложнить жизнь новому владельцу квартиры. Самый распространенный – это не узаконенная перепланировка. Благо проверяется это легко – достаточно сверить технических план квартиры с фактическим состоянием дел. Если вы видите наличие несоответствий между действительностью и информацией в тех. плане, то такая перепланировка не была должным образом оформлена. В будущем (после осуществления сделки) эту проблему предстоит решать вам. Кстати, подобный факт снижает стоимость квартиры, стоит поторговаться с продавцом.
Если сделка купли-продажи совершается не лично продавцом, а по доверенности стоит убедиться в действительности доверенности. Проверку необходимо осуществлять в момент совершения сделки, и в таком случае лучше обратиться к нотариусу. Нередки случаи продажи квартиры по уже отмененной доверенности либо вообще поддельной. Особенно это актуально, если доверенность оформлена не в России. В таком случае лучше привлечь посредника – юриста, который проверит законность прав представителя.
Платить чужие долги не любит никто. Поэтому, оформляя сделку купли-продажи квартиры, позаботьтесь о том, чтобы продавец полностью погасил все свои долги перед коммунальными службами. Лучшим подтверждением будет предоставление для ознакомления платежных квитанций, возможно, с передачей их вам. Если же вы согласовали то, что долги оплатит покупатель, то внесите точную сумму, которую вам предстоит платить, в условия договора. Бывает, что продавец скрывает реальное положение дел, и реальная задолженность может быть в разы выше ожидаемой. Если же в условиях договора не будет конкретизирована сумма, а лишь указано ваше согласие погасить задолженность, то все эти долги предстоит платить вам.
Не существует стопроцентной гарантии, что сделка купли-продажи квартиры не будет оспорена в будущем в суде. Но все же доскональный анализ документов продавца, правоустанавливающих бумаг на квартиру, дотошное изучение всех нюансов поможет снизить риск до минимума. В данном вопросе внимательность и придирчивость к несоответствиям может сохранить ваши деньги и нервы в будущем.
