Если совершается продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, то в этой сделке обязательно должны принимать участие органы опеки. Не имеет значения полностью эта недвижимость принадлежит ребенку или только ее доля, органы опеки обязаны проследить, чтобы права несовершеннолетнего не были нарушены.
Возможны два варианта сделки с недвижимостью несовершеннолетнего
- продажа без приобретения нового жилья;
- продажа с последующей покупкой другого жилья.
Если это просто продажа без покупки нового жилья
Рассматривается вариант, когда на имя несовершеннолетнего открывается счет в банке, а на него зачисляется сумма, не меньшая, чем стоимость доли ребенка в продаваемой недвижимости. В органы опеки предоставляются бумаги, подтверждающие эти действия.
Но даже если выполнено это условие, и деньги лежат на счету несовершеннолетнего, органы опеки не позволят выписать его «на улицу», поэтому, даже если недвижимость продается без цели приобретения нового жилья, родители или опекуны ребенка должны предоставить ребенку прописку в другом жилье.
Если осуществляется продажа с целью сразу приобрести новое жилье
Родители или опекуны обязаны провести сделку таким образом, чтобы права несовершеннолетнего ничем не были ущемлены, а значит и новая собственность не должна уступать старой. Она может быть дороже, большей по метражу, но никак не дешевле и меньше чем та собственность, которая была у ребенка. Меньше она может быть только в том случае, если ребенок переезжает в лучший район. Обычно в опеке смотрят на стоимость доли, важно что бы она не была меньше той, который владеет ребенок.
В этом случае оформляется альтернативаная сделка, при которой продажа собственности будет проводиться одновременно с покупкой новой, где необходимо будет выделить долю несовершеннолетнему. Здесь сложность состоит в том, что одновременно будут регистрироваться сразу две сделки, поэтому нужно договариваться и с покупателем вашей квартиры и с продавцом квартиры которую вы решили купить. При отчуждении старой собственности ребенок сразу получает новую. Это довольно сложный процесс, поэтому лучше доверить его провести агентству недвижимости.
Условия получения разрешения на продажу квартиры от опеки
Самое главное — исключение нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, именно для этого государство и обязывает органы опеки проверять и сопровождать сделки, где собственниками выступают дети. Поэтому выделяются особые критерии, без которых проведение сделки невозможно:
- Как уже говорилось, стоимость доли или всей недвижимости в новой квартире, которая также будет оформляться в собственность несовершеннолетнего, не должна быть меньше чем та, что была ранее.
- Если речь о Москве, то здесь также есть определенные порядки. Если собственность ребенка находилась в Москве, то и покупаемая недвижимость также должна располагаться в Москве. Переезд из столицы будет расценен как ущемление прав несовершеннолетнего, но органы опеки могут рассматривать ситуацию с разных сторон, к примеру, если в новом жилье у ребенка будет большая по площади доля, то разрешение получить можно. Исключением можно назвать и переезд по медицинским показаниям, когда врачи рекомендуют ребенку для проживания более чистую экологическую среду, но это должно обязательно подтверждаться документально.
- Определяющим фактором является и стоимость старого и вновь приобретаемого жилья. Если оценка показала, что новое жилье проигрывает в стоимости, то органы опеки имеют право не дать разрешение на сделку. И будет не важно, что новая собственность по площади будет больше.
- Если речь о доле квартиры, то в ситуации, когда семья переезжает из более просторной квартиры в менее просторную, даже сохранив в собственности ребенка тот же метраж (к примеру, в старом жилье за ребенком была доля в 20 квадратов и в новом тоже 20), органы опеки могут отказать. Это может расценено как ухудшение жилищных условий для ребенка, хоть доля и остается прежней, но само жилье менее просторно, ребенку будет там менее удобно.
Порядок обращения в органы опеки
Для получения разрешения на продажу недвижимости в органы опеки должны обратиться все участники сделок с паспортами. Если кто-то не может присутствовать, то за него это должно сделать доверенное лицо, которое получило доверенность у нотариуса. Обязательно должны присутствовать родители (опекуны) и сам ребенок, если он достиг 14-ти лет.
Необходимые документы в опеку для продажи квартиры:
- заявления (всех собственников продаваемого имущества, родителей, самого несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет);
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
- свидетельства о собственности на квартиру;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги.
На новое жилье, собственником которого будет выступать ребенок предоставляется:
- свидетельства собственности;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги.
При подаче документов сотрудник органов опеки также проведет беседу для выяснения обстоятельств, а после начнется процедура рассмотрения заявления, которая может составлять около двух недель.
Только после того как опека дала добро можно завершать сделку. Сложность будет состоять в том, что вся эта процедура займет некоторое время, поэтому необходимо искать такую недвижимость, продавец которой будет готов ждать улаживание формальностей. Покупатель недвижимости, которая полностью или частично является собственностью несовершеннолетнего, тоже должен согласиться на более долгую процедуру оформления.
