Статистика сделок купли-продажи недвижимости неумолимо свидетельствует о том, что при желании приобрести собственное жилье практически каждый может стать жертвой квартирных аферистов. В результате покупатель может остаться и без вложенных финансовых средств, и без дома. Существуют ли способы обезопасить себя от попадания в подобные ситуации? Как уберечься от возможных неприятностей? Единственно правильного варианта нет, поскольку у опытных мошенников в запасе есть большое количество обманных способов получить прибыль с вашей сделки. Одно из главных преимуществ аферистов – основательная юридическая база, которую они используют по своему злому умыслу. А чтобы не попасться в ловушку, необходимо максимально изучить законодательный аспект, касающийся вашей ситуации. Помимо общих рекомендаций покупатель должен знать – только сотрудничество с надежными риэлторскими компаниями, имеющими штат грамотных специалистов, гарантирует успешный результат.
Мошенники придумывают множество вариантов для проведения аферы, в каждом конкретном случае для первичного и вторичного жилья они используют разные схемы обмана. Предлагаем рассмотреть наиболее распространенные случаи, для того, чтобы не угодить в «ловушку».
Реализация квартир в новостройках, не имеющих разрешения на строительство.
Такая схема продажи квартир имеет особую популярность. Застройщик вводит в заблуждение не всегда с конечной целью обмануть покупателей: зачастую строительные компании рассчитывают на то, что получить разрешение на уже запущенный в строительство дом будет легче. После активной рекламной кампании и сопровождающимися быстрыми темпами возведения здания, покупатели спешат приобрести жилье. В результате застройщику так и не удается получить разрешение, после чего он «благополучно» объявляет себя банкротом, а потенциальные жильцы новостройки остаются без желанной квартиры и собственных средств. Такие однодневные строительные организации появляются регулярно, а чтобы уберечься от рисков, лучше сотрудничайте с проверенными строительными компаниями.
Помните, что нужно отстаивать свои права – вкладывая собственные деньги, вы имеете полное право требовать разрешительную документацию еще на этапе проведения переговоров. Чтобы сопоставить документальные сведения о проекте с фактами, лучше лично посетить строительный объект и убедиться в масштабах и темпах возведения дома. Перед этим можно поискать информацию о новостройке и строительной компании в Интернете.
Махинации с долевым строительством.
Риски долевого строительства заключаются в том, что оно характеризуется большим количеством участников, а мошенники находят в этой цепочке рыночных отношений слабое место. А наиболее вероятными аферистами становятся руководители субподрядных организаций. Рассмотрим ситуацию: существует договор между инвесторами, застройщиком и субподрядчиками, которые берут на себя ответственность продать несколько квартир на первичном рынке. В случае, если одна из сторон-участников является «липовой», она может продавать жилье, получать деньги, но не переводить их партнерам. В этом случае остальные участники могут реализовать жилье повторно.
В конечном счете первые покупатели остаются ни с чем, а ситуация заканчивается арбитражным спором в связи с невыполнением обязательств юридических лиц. Выявить мошенников становится очень непросто, поскольку ответственные лица – сами директора подставных фирм – не долго засиживаются на своих должностях. В результате иски рассматриваются годами, что доставляет кучу неприятностей покупателю и не гарантирует благоприятного исхода проблемы. Читая договор, предельно изучайте права дольщика в случае возникновения внештатных ситуаций, обязательства застройщика, уделяйте внимание подписям и датам.
Отдельного внимания заслуживает такой тип финансового обмана, как указание в договоре «незначимого» пункта о том, что в дальнейшем стоимость квартиры может меняться, и связано это с увеличением затрат на строительство. Заключая предварительный договор, обязательно выясните, является ли указанная сумма в документе окончательной или в процессе возведения жилья может быть пересмотрена.
Случается так, что строительная организация не соблюдает сроков сдачи объекта, а покупатель вынужден ожидать, при этом документов о подтверждении продления сроков не предоставляется. Очень редко кто знает, что покупатель в праве потребовать материальной компенсации и обязательного оформления договора с указанием фактических сроков сдачи объекта.
Несоблюдение условий договора может касаться и качества сданной в эксплуатацию квартиры: состояние систем отопления, водоснабжения и вентиляции может в худшую сторону отличаться от заявленных в договоре условий. Это касается и качества отделки. Если в договоре прописано другое – вы в праве требовать устранения дефектов за счет застройщика или компенсации недочетов с целью закончить ремонтные работы до предварительно указанного в документах состояния.
Приобретая недвижимость на первичном рынке, необходимо обращать внимание на такие моменты:
- Подозрительно низкая цена объекта. Выгодность возможной сделки не должна ввести вас в заблуждение: если стоимость явно занижена, это может быть прямым сигналом к обману. Возможно, квартиру вы действительно сможете приобрести, но указанная сумма продавцом станет незначительной инвестицией в строительство, а не полной стоимостью нового жилья.
- Остерегайтесь услуг третьих лиц. Залогом успешной покупки является прямое обращение в головной офис строительной компании. Даже если вы в этом случае пользуетесь услугами агентства недвижимости, вы должны убедиться в наличии проекта у самого застройщика.
- Будьте предельно внимательны к документации: например, обязательно наличие разрешение на строительство, а выделение земли под возведение вашего дома должно быть официальным. Если вы не компетентны в юридических тонкостях, обращайтесь за помощью к опытным специалистам за юридическим сопровождением сделок с недвижимостью.
Мы рассмотрели наиболее распространенные ситуации обмана покупателя первичного жилья, но стоит иметь в виду, что на вторичном рынке существует не меньше способов мошенничества. Фантазия современных «остапов бендеров» в мире продажи квартир в больших городах практически безгранична, поэтому на каждом из этапов приобретения, в том числе, во время поиска жилья, будете предельно внимательны.
Стремясь пойти навстречу продавцу, вы можете поддаться на уговоры и в договоре указать не реальную стоимость, а заниженную. Действительно, чем меньше указана сумма в договоре, тем меньше налогов заплатит продавец (в случае если квартира менее трех лет в собственности). В случае расторжения договора, назад вы получите именно то количество денег, которое значится в официальной документации. Разницы вам никто не вернет, поскольку вся афера и затевалась ради получения суммы, не указанной в договоре.
В случае, если вы приобретаете квартиру, при оплате аванса может произойти другая неприятность: вас просят внести сумму, большую, чем указано в договоре. Например, риэлтор сообщает, что вы должны уплатить 150 тысяч рублей для подтверждения ваших намерений приобрести квартиру, при этом официально в договоре фигурирует сумма в 100 тысяч. Также помните, что никаких устных договоренностей по предоплате не может быть: все операции должны быть документально подтверждены. Еще одним вариантом аферы становится неожиданное закрытие фирмы-посредника, после того, как вы уже собрались подписать конечный договор купли-продажи, в итоге у вас на руках не окажется ни правомерного договора, ни внесенной суммы аванса, а присмотренная вами квартира вообще не продается, а временно сдавалась третьему лицу.
Одной из простых, но действующих схем мошенничества стала продажа жилья по ложному адресу. Суть такой махинации заключается в том, чтобы показать доверчивому покупателю, плохо ориентирующемуся в другом районе или городе, жилье, которое расположено не по фактическому адресу. Вам могут предложить приобрести комфортабельную жилплощадь в прекрасном состоянии, при этом реальный адрес указанного в документах жилья и состояние квартиры будут разительно отличаться. Для осуществления этой аферы меняют номера квартир, и иногда даже табличку с обозначением многоквартирного дома. Аналогичные схемы мошенники используют и при продаже загородной недвижимости. Поэтому покупатель должен удостовериться в совпадении фактических данных и указанных на бумаге.
Продажа квартиры по доверенности
Использование поддельной или уже не действительной доверенности при продаже является достаточно частым случаем. При предварительном обсуждении сделки убедитесь, что продавец является собственником жилья. Не стесняйтесь попросить подлинные бумаги на недвижимость и документы, удостоверяющие личность. Когда переговоры ведутся с лицом, не являющимся собственником, это должно вызывать у покупателя недоверие. Безусловно, владелец квартиры может быть старым больным человеком, поручившим проведение сделки родственнику, но все же стоит пообщаться с прямым владельцем и убедиться в том, что его цели совпадают с действиями доверенного лица.
Обман с лжедоверенностью может происходить по предварительному сговору доверителя и посредника. Доверенность может быть оформлена согласно всеми юридическим нормам, но после заключения договора купли-продажи истинный владелец вдруг может «осознать», что его заставили оформить доверенность обманным путем. Либо уже на суде собственник сообщает, что доверенность была отозвана как раз за день до даты оформления договора. В этих случаях сделка признается недействительной. Полученные в результате обмана средства будут поделены между владельцем и доверенным человеком.
За последнее десятилетие в связи с удорожанием жилья участилось такое явление, как скупка квартир по минимальной стоимости у стариков, у людей беспомощных или страдающих алкоголизмом. С помощью различных методов (это может быть как запугивание, так и просто доверие юридически неподкованных пенсионеров) мошенники становятся собственниками и скоропостижно выписывают «дарителя» из собственной дома. Достаточно быстро полученные квартиры реализуются по немного ниже рыночной стоимости. Поэтому, если вам предлагают квартиру по цене, заведомо ниже среднестатистической, проводите тщательную юридическую проверку чистоты квартиры.
В целом, многие пренебрегают это процедурой. Вы же должны знать, что после заключения договора и передачи денег вдруг может появиться еще один из ее владельцев, который либо не давал согласия на продажу, либо находился в тюрьме.
Особо изощренным способом является сценарий с пьяным продавцом. На момент сделки собственник будет выглядеть вполне адекватно, однако суть обмана заключается в следующем: этот человек идет на намеренное нарушение ПДД в нетрезвом виде, в результате проходит экспертизу и получает документ, подтверждающий его состояние. От алкогольного состояния избавляются с помощью аптечных препаратов и капельницы. В конечном счете на суде владелец предоставляет официальный документ о том, что на момент заключения сделки он находился в неадекватном состоянии и вполне успешно оспаривает договор, при этом получая назад квартиру, не возвращая покупателю его денег
Рассмотреть все возможные схемы обмана при купле-продаже дома или квартиры невозможно, однако для сведения риска к минимуму обращайтесь к опытным профессионалам, сотрудничайте с компаниями (застройщиками и риэлторами), имеющими большой опыт на рынке недвижимости.
