Очень часто продавцы недвижимости спрашивают о том, как продать и сразу же купить другую квартиру так, чтобы свести к минимуму все возможные риски? Для этого существует такой механизм как альтернативная сделка.
Альтернативная сделка – это продажа недвижимости с одновременной покупкой другого, альтернативного жилья, при которой один и тот же человек выступает в роли продавца и покупателя. Как же на практике заключаются альтернативная сделка?
С чего начать
Нередко проведению сделки мешают завышенные ожидания продавцов, продиктованные не совсем корректным анализом рынка. Но главная ошибка состоит в том, что изначально неправильно организован сам процесс. Многие продавцы в первую очередь начинают искать приемлемые варианты покупки жилья, затрачивая на это драгоценное время и массу энергии.
Они не учитывают сложившеюся практику, при которой квартира, как правило, продается значительно дольше, чем покупается. Поэтому начинать нужно именно с поиска реальных покупателей на свое жилье. И только после того как они нашлись, согласились на все условия продажи, заключили предварительный договор и внесли аванс, есть смысл подыскивать себе альтернативный вариант. Бывает, что владелец понравившейся квартиры тоже хочет взамен ее другое жилье. В этом случае цепочка продавцов и покупателей становится еще длиннее. И логически закончится она только тогда, когда в ней появится продавец, который не нуждается в одновременной покупке другого жилья. Он и становится ее последним звеном. Проверено, что если хотя бы один из собственников в этой цепочки передумает или у него возникнут проблемы с документами, то, скорее всего, отказаться от сделки придется всем ее участникам. Поэтому объекты недвижимости, которые продаются и покупаются при таких сложных сделках, должны предварительно проходить самую тщательную юридическую экспертизу на предмет возможных ограничений или обременений.
Альтернативную сделку, как правило, организовывают и сопровождают опытные риелторы. Они и согласовывают между участниками все этапы ее проведения. При этом у каждой из сторон может быть свой специалист по недвижимости, который отстаивает именно ее интересы.
Когда подписываются документы и как происходит расчет
Собственно сама альтернативная сделка совершается путем одновременного заключения сразу нескольких договоров купли-продажи. Этот юридический процесс имеет несколько тонкостей.
Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов, как правило, минуя остальных участников. Если расчет производится через банковскую ячейку, то, для того чтобы забрать из нее деньги, последний из продавцов в цепочке, кроме ключа, должен иметь при себе либо оригиналы (копии) всех договоров купли-продажи, либо выписки из ЕГРП, подтверждающие переход права собственности на все объекты по сделке. Эти условия заранее оговариваются и вносятся в договор на аренду ячейки. Если же кому-то из участников положена доплата, то возможна и аренда дополнительных ячеек.
Право собственности на все квартиры регистрируются одновременно. Это непременное условие безопасного совершения альтернативной сделки. К счастью, эта операция серьезными риелторскими компаниями давно отработана и сложностей не вызывает.
Эмоциональная составляющая
Очень важны хладнокровие и готовность к компромиссу всех сторон сделки. Определенная ее сложность и стрессовое состояние участников могут сорвать все договоренности в последний момент. Иногда просто невозможно обойтись без компетентного посредника, который терпеливо разъяснит нюансы, и сгладит назревающие конфликты. Шансы на успех значительно возрастают, если альтернативную сделку организовывает и сопровождает опытный риелтор.
