С тех пор, как на рынке отечественной недвижимости появилась такая категория объектов как апартаменты, у потенциальных покупателей возникло множество вопросов. На многие из них мы отвечаем в личных беседах, но так как количество интересующихся таким жильем клиентов увеличивается, решено было обобщить и унифицировать самые популярные «вопросы-ответы» в одну статью.
Что представляют собой апартаменты: достоинства и недостатки
Изначально апартаменты возникли как недвижимость представительского класса, которая являлась отличным объектом инвестирования «лишних» средств у их владельца, а также служила для временного проживания в ней. То есть это что-то наподобие собственного гостиничного номера для тех, у кого есть возможность позволить себе подобное.
Такое понятие как «недвижимость» подразделяется на два вида: жилую и нежилую. Так вот в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст.15, 16,17) апартаменты не относятся к разряду жилых помещений (недвижимости). А согласно ч.1. ст. 17 ЖК РФ только жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Как это понимать? Приобретая апартаменты, вы становитесь собственником нежилой недвижимости. С одной стороны эта недвижимость — ваша частная собственность, а потому вы можете здесь проживать сколько угодно, делать что угодно (естественно, никто не будет следить за вами и проверять «временно» вы здесь проживаете или нет) и выселить вас отсюда никто имеет права. То есть фактически апартаменты могут исполнять для вас роль обычной квартиры. Но проживать тут постоянно юридически, то есть быть зарегистрированным по этому адресу, вы не сможете.
Из этого вытекает ряд негативных моментов для покупателя, о которых он может и не догадываться:
- вы не сможете «прописаться» в таком жилье;
- невозможно будет реализовать свое право на социальное обслуживание по месту жительства;
- счета за электроэнергию будут начисляться по тарифам для нежилых помещений, которые в два раза выше обычных (для жилых);
- с 2014 года введен повышенный налог на такую недвижимость (0,5% от расчетной стоимости апартаментов, а на квартиры – 0,1%).
За последние два года в Москве спрос на апартаменты повысился. И этот бум связан с тем, что покупатель апартаментов выигрывает в следующем:
- в стоимости за квадратный метр (на сегодняшний день она намного ниже, чем на жилую недвижимость);
- в выгодном месторасположении (они строятся поблизости крупных офисных центров в самом сердце мегаполисов, так как рассчитаны на акул-бизнеса, топ-менеджеров, которым выгодно приобрести жилье «для работы», а не для проживания);
- в уникальной, незаурядной планировке помещения и дизайне комнат (высокие потолки, панорамные окна);
- в доходе, который приносят апартаменты, сдаваемые в аренду (как ни парадоксально, но стоимость их аренды выше, чем обычного жилья, несмотря на более низкую цену при покупке).
В чем их отличие от жилых помещений?
Частично на этот вопрос мы ответили в пункте выше, но есть еще несколько параметров, которые отличают именно жилое помещение от нежилого. Помимо юридических тонкостей и инфраструктуры, апартаменты от жилой недвижимости отличаются тем, что при их строительстве не соблюдается санитарные и строительные нормы, которые определены нормативно-правовыми актами для квартир и домов. А это значит, что освещение, шумоизоляция, инсоляция будут намного хуже, чем в объектах жилой недвижимости. Кроме того, по поводу коммунальных услуг, ремонта, эксплуатации здания, придомовой территории вам придется обращаться не в ЖСК, а в управляющую компанию, которая обслуживает здание, в котором размещаются апартаменты.
Чем рискует покупатель, приобретая апартаменты?
А рискует он в прямом смысле слова остаться без «жилья» (с недвижимостью, но без жилой площади). То есть вы будете по факту проживать в помещении, которое по закону не является жилым, а потому и назвать его жильем язык не поворачивается. По документам, естественно, вы — владелец данной недвижимости, но в то же время совершить в ней регистрацию по месту жительства не сможете. Вот такой вот парадокс, который получается из-за промежуточного статуса апартаментов, которые вроде бы уже и не гостиничный номер, но еще и не квартира.
Также рискуете тем, что ваши личное авто останется без присмотра. Места для парковки строго ограничены, их совсем немного. Ведь апартаменты подразумевают, что вы в них заезжий гость, который приехал и уехал и который не пользуется транспортом каждый день.
Если апартаменты – ваша единственная недвижимость и вы намерены жить в ней постоянно, то готовьтесь к тому, что вам придется преодолевать огромные расстояния по пути в ближайшую больницу, школу, детский сад и прочие социальные учреждения.
А еще, возможно, кому-то из ваших соседей захочется со временем использовать свою собственность по назначению, а поскольку она нежилая, то апартаменты можно превратить в магазин, ресторан, склад и т.п. Подумайте, будет ли вам комфортно проживать в таких условиях, если по соседству расположатся подобные заведения?
О чем нужно помнить, совершая сделку купли/продажи апартаментов?
Тем, кто хочет приобрести апартаменты на этапе застройки, нужно иметь в виду, что правоотношения купли/продажи данных объектов недвижимости не регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», а это значит, что вы будете находиться мягко говоря в невыгодном положении по сравнению с застройщиком (несмотря даже на то, что вам предложат заключить договор долевого участия). Вот хотя бы, к примеру, если стройка будет «заморожена», то вы – как вкладчик – не будете признаны потерпевшим со всем вытекающими отсюда правовыми последствиями: компенсациями, возвратом средств и т.п.
Что касается приобретения и оформления договора купли/продажи «вторичных» апартаментов, то тут каких-то особых нюансов не возникает. Следует соблюдать все те же правила предосторожности, как и при покупке обычного жилья.
Приобретение апартаментов подразумевает как определенные плюсы, так и минусы. Последних из которых больше, если вы являетесь среднестатистическим россиянином со средним доходом. Но если же вы – состоятельный человек или сын/дочь последнего, и уже являетесь собственником жилой недвижимости (квартиры, дома), но хотите подчеркнуть свой особый и привилегированный статус, то покупка апартаментов подарит вам такую возможность.
