Планируя приобрести коммерческую недвижимость, будущий покупатель учитывает множество параметров: расположение, характеристики, цена. И вот желаемые здание или помещение выбрано, контакт с продавцом установлен. Осталась, казалось бы, мелочь – оформить договор купли-продажи. На самом деле, впереди еще много работы. И именно от качества выполнения этой работы зависит будущее спокойствие и благополучие сторон сделки.
По этой причине многие покупатели коммерческой недвижимости предпочитают использовать услуги квалифицированных юристов, обеспечивающих юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью, с последующем контролем регистрации перехода права собственности.
| Сопровождение сделки | Стоимость |
|
50.000 рублей. |
Какие обстоятельства юристы изучают особенно тщательно
Подготовка сделки
Часто сделки совершают таким образом: стороны на этапе переговоров устно согласовывают цену, сроки и порядок расчетов, а юристы подключаются только на этапе оформления документов. Практика показывает, что более эффективен и безопасен подход, при котором юристы, компетентные в области сделок с коммерческой недвижимостью, участвуют в переговорах с самого начала. Это позволяет заранее изучить все обстоятельства, имеющие правовое значение, и выявить возможные риски.
Грамотный юрист предложит письменно оформить все предварительные договоренности, ведь за ними следуют конкретные действия сторон, в том числе мероприятия по подготовке имущества к продаже и приведению в порядок документации.
Помимо протоколов предварительных переговоров, существуют другие документы, которые подписывают до заключения основного договора купли-продажи. Это может быть соглашение о задатке или предварительный договор. Разумнее обеспечить юридическое сопровождение этих действий с самого начала.
Право собственности на недвижимость
Гарантированное право собственности на имущество у продавца – ключевой элемент чистоты сделки. Зачастую покупатель просит предъявить свидетельство о праве собственности на недвижимость и считает, что тем самым он эту гарантию получил. Увы, наличие даже подлинного свидетельства не говорит о том, что собственник владеет объектом на полностью законных основаниях. Необходимо проверить, каким способом он приобрел или получил эту недвижимость, соблюдались при этом требования законодательства, нет ли оснований для признания предшествующей сделки купли-продажи недействительной.
Предыдущий собственник мог получить недвижимость не только по договору купли-продажи, но и в порядке приватизации или акционирования. Не секрет, что массовая приватизация многих объектов проходила с нарушениями законодательства. Передача имущества без проведения обязательного аукциона, занижение стоимости объекта, передача объектов, приватизация которых вообще запрещена. До сих пор в судах находится множество исков, оспаривающих приватизационные сделки.
Возможные обременения и ограничения
Изучив документы, на основании которых продавец владеет объектом сделки, юристы не только убедятся в законности приобретения недвижимости, но и узнают о наличии обременений и ограничений.
Необходимо удостовериться, что имущество не находится под арестом, не выступает предметом спора и на него не претендуют третьи лица. Если здание передавалось в ипотеку (залог недвижимого имущества), выяснить это тоже лучше до покупки.
Есть и другие обстоятельства, требующие внимания. Может оказаться, что часть помещений, которые планируется купить, передана в аренду. При переходе права собственности на арендуемое имущество в договоре аренды меняется только наименование арендодателя. Нельзя расторгнуть сам договор или изменить его условия. Иными словами, наличие арендаторов является настоящим обременением для покупателя недвижимости.
Закон не обязывает регистрировать договоры аренды сроком менее одного года. Придется до проведения сделки выяснить у продавца, какие помещения сданы в аренду, взять копии заключенных договоров аренды и заранее изучить их условия.
Техническая документация
Помимо правоустанавливающих документов, экспертизе подвергаются технические документы, в том числе, паспорта Ростехинвентаризации. Может обнаружиться, что не были соблюдены требования законодательства при вводе здания в эксплуатацию или еще на этапе строительства. Использование помещения должно соответствовать его назначению по технической документации (офис, склад, торговое помещение).
Необходимо убедиться, что фактическая планировка помещений соответствует поэтажному плану. Если этого не сделать, есть риск, что покупателю придется иметь дело с несанкционированной перепланировкой.
Полномочия представителей сторон
Участие в сделке лица, действующего по доверенности, всегда создает необходимость более углубленной проверки его полномочий. Доверенность должна быть оформлена надлежащим образом, содержать необходимые реквизиты, четко оговаривать полномочия представителя. Помимо этого существует множество оснований для признания доверенности недействительной, например, доверенность может быть отозвана. Необходимо установить личность представителя, сверив паспортные данные.
Особый случай – когда представителем стороны является юридическое лицо, чаще всего, агентство недвижимости. Доверенность на ведение переговоров, подготовку документов и заключение договора купли-продажи выдается компании в лице ее руководителя. Значит, все документы по сделке руководитель агентства должен подписать лично. Если в его доверенности предусмотрено право передоверия, он может поручить подписание договоров другому сотруднику компании-представителя. Но это также должно быть оформлено нотариально удостоверенной доверенностью.
Учредительные документы сторон
Что юристы ищут в учредительных документах продавца? В первую очередь – сведения об объеме полномочий органов управления. Так, устав ОАО четко прописывает, какие сделки от имени общества может совершать генеральный директор, для каких сделок требуется одобрение совета директоров, а для каких – собрания акционеров. Для обществ с ограниченной ответственностью тоже существуют определенные правила. Положения устава не должны при этом противоречить требованиям законодательства, регулирующим принятие решения о совершении крупных сделок.
Продажа недвижимости является чаще всего крупной сделкой. Если впоследствии обнаружится, что имущество продали без должного одобрения, сделка может быть признана недействительной.
Квалифицированный юрист обязательно задастся вопросом: кто подписывал протоколы или решения об одобрении сделки, имели ли эти лица право подписывать документы? Ведь если полномочий эти лица не имели, под сомнение может быть поставлено одобрение сделки, а значит, сама сделка.
Изучению подлежат и учредительные документы покупателя, так как для совершения крупной сделки по приобретению недвижимости также может потребоваться решение соответствующего органа управления.
Права землепользования
В вопросах землепользования может крыться множество ловушек для покупателя коммерческой недвижимости. В первую очередь юристов заинтересует основание для использования земельного участка, на котором находятся постройки. Если у продавца заключен договор аренды, то следует убедиться в отсутствии задолженности по арендным платежам.
Принципиальный момент – целевое назначение участка. Что, если разрешенное использование не соответствует той деятельности, которую ведет на этой земле приобретаемое предприятие? Или на данной категории земель нельзя было строить данный объект? Вы станете собственником незаконной постройки. Последствия очевидны.
Как сторонам сделки обезопасить себя
Как видим, продажа коммерческой недвижимости – операция многогранная, многоступенчатая и сложная. Существует множество оснований для признания сделки недействительной в будущем. Это означает, что покупатель даже через много лет после приобретения может в лучшем случае быть втянут в затяжные судебные разбирательства, в худшем – лишиться недвижимости.
На самом деле, мы изложили далеко не полный перечень вопросов, которые нужно изучить до того, как ставить подписи на договоре купли-продажи недвижимости. Бывают еще нестандартные условия сделки, сложные схемы расчетов, коммерческие договоренности сторон. Нужно предусмотреть множество вариантов развития событий. Только привлечение опытных юристов к оформлению сделки может гарантировать покупателю всестороннюю безопасность сделки.
Продавцы также нуждаются в юридическом сопровождении, хоть и меньшей степени. В основном помощь юриста продавцу состоит в подготовке пакета документов для совершения сделки и последующей регистрации перехода прав собственности. В конечном счете, обе стороны заинтересованы в юридической чистоте совершаемых операций.
